Recém-chegados ricos distorcendo os preços das moradias em Madison

Relatório anual da cidade revela que locatários e aspirantes a proprietários estão com preços esgotados

por Eric Murphy

1º de agosto de 2023

8:00 DA MANHÃ

O mercado de compra de casas em Madison tornou-se tão aquecido quanto o mercado de aluguel nos últimos anos, com a concorrência de recém-chegados de alta renda à cidade colocando a propriedade fora do alcance de cada vez mais habitantes de Madison, de acordo com uma versão preliminar do 2023 Housing Snapshot de Madison. O relatório anual, produzido pelo Departamento de Planeamento, Desenvolvimento Comunitário e Económico da cidade para acompanhar as tendências do mercado imobiliário, também revela que os inquilinos de baixos rendimentos estão a ser deslocados de Madison, enquanto muitos outros estão a esticar os seus orçamentos em unidades que não podem pagar.

“Estou realmente preocupado com as informações contidas neste relatório”, disse Ald. Kristen Slack depois que o projeto de relatório foi apresentado em 27 de julho ao Comitê de Estratégia Habitacional da cidade. “O rendimento médio da área está a aumentar, mas principalmente entre o sector de maiores rendimentos; estamos perdendo famílias com rendimentos mais baixos ou mais modestos, que estão deixando a cidade; os valores das casas estão a disparar, o que contribui para estas desigualdades de riqueza; e você tem essas famílias de renda mais alta subconsumindo [alugar ou comprar unidades mais acessíveis]…. É tudo apenas uma receita que não parece boa.”

“Temos visto uma percentagem muito elevada de famílias com rendimentos elevados mudarem-se para a cidade recentemente”, disse Matt Frater, especialista em desenvolvimento comunitário da cidade e co-autor do relatório com o urbanista Colin Punt. Essa pressão no mercado fez com que os compradores oferecessem, em média, 6 a 7% acima do preço pedido. “Se você está olhando para uma casa de $ 415.000, isso significa algo entre $ 25.000 e $ 30.000 dólares a mais do que pedir.”

A competição ficou tão acirrada que os compradores começaram a comprar casas para alugar para uma única família. Cerca de uma em cada cinco casas disponíveis para alugar em Madison – cerca de 1.100 – foram convertidas em propriedade desde 2020, de acordo com o relatório, que observa que estas unidades maiores são normalmente alugadas por famílias com crianças. Slack pediu à equipe dados adicionais que buscassem medir se as famílias com domicílios maiores têm maior probabilidade de deixar a cidade.

O relatório descobriu que a casa média em Madison está longe do alcance da maioria. A família mediana de locatários em Madison que deseja comprar uma casa pode pagar um preço de compra de US$ 198.000, a família mediana de negros em Madison pode pagar uma casa de US$ 159.000 e a família média de brancos em Madison uma casa de US$ 317.000. Nenhum desses números está próximo do preço médio de uma casa em Madison, que agora chega a US$ 400 mil.

E para quem quer comprar uma casa, encontrar opções mais baratas fora da cidade nem sempre é uma opção. “Serei franco e honesto: há muitos motivos pelos quais as famílias negras desejam permanecer nos limites da cidade”, disse Belinda Thomas, membro do comitê e consultora imobiliária do Grupo Alvarado. “Não é só pelo transporte, é baseado também na comodidade, em ser aceito. Há mais comunidade dentro de Madison do que nas áreas rurais.”

Cerca de um quarto dos agregados familiares que possuem casa própria são onerados pelos seus custos de habitação - o que significa que pagam mais de 30% do seu rendimento para esses custos, que a cidade e outros utilizam como referência de acessibilidade - e metade de todos os arrendatários são, com ambos números aumentando desde 2019. O locatário médio de Madison pode pagar aluguel e serviços públicos combinados de cerca de US$ 1.170 por mês, de acordo com o relatório, enquanto o aluguel médio de Madison é de cerca de US$ 1.570, de acordo com RentCafe, um número que aumentou 14% no ano passado, o maior aumento de qualquer grande cidade dos EUA.

A cidade vem tentando acompanhar o mercado. De acordo com o Housing Snapshot, o financiamento municipal subsidiou quase uma em cada cinco novas unidades de arrendamento construídas desde 2016, mais de 2.100 no total.

Mas a intensa concorrência ainda ameaça muitos com a deslocação. Para mais de 11 mil locatários, os aluguéis são tão altos que nenhuma unidade disponível na cidade é acessível para sua renda. Esse número cresceu ano a ano, “o que significa que mais locatários foram classificados como de baixa renda do que o número de unidades criadas naquela faixa de preço”. E embora haja poucas vagas em qualquer lugar, o mercado está ainda mais apertado para unidades de baixo e médio custo, “impactando desproporcionalmente as famílias de rendimentos mais baixos, uma vez que competem com famílias de rendimentos mais elevados pelas mesmas unidades de habitação”.